一份数据显示，我国的租房人数达2.2亿，占总人口的15.7%。如此庞大的群体，又涉及经济利益，各种权利，其中产生过的纠纷屡见不鲜。为了促进房屋租赁市场的平稳、健康发展，国家对《民法典》进行了更新，从2021年开始，房东和租客都必须遵守新规则。

1房屋所有权的变更不影响租赁合同的效力

说到这一点，我想很多租客都是笑开了花，租客被提前退租的事情在我们生活中也常有发生。例如，租客张三和房东李思签了一份租房合同，租期为一年。如果在租期内，李思把房子卖给了别人，所有权发生了变化，但租约仍然有效，这意味着张三可以继续居住，李思和新房东无权要求他搬走。民法典中的这项新规定，对租客的权益起到了保护作用。

2承租人有优先购买权

根据民法典的新规定，如果房东想要出售已经出租的房子，他必须提前通知租客，同时租客有优先购买权。这里的“相同条件”主要包括购买价格，支付方式都是相同的情况。

但也有例外，即承租人不优先于房产共有人或房东的近亲属。如果房东的妹妹和租客出价一样，来购买房东的房子，那么则亲属有优先购买权，就算是租客的价格更高，也是这样，这里就考虑到了人为因素。

3租客有优先承租权

在房屋租赁时，都有租赁年限划分，而租赁到期后，就要考虑到是否续租，而如果房屋继续出租，而租客则有优先租赁权。其实，这一点也是很多房东愿意的，继续和之前的租客交易，更为简单方便，只要在合同到期前先与租客交流好，就可以继续续租，减少了很多的中间环节。

4有居住权的房屋不得出租

在民法典中增加了“居住权”。居住权就是指对他人的房子具有占有、使用的权利。比如如：张三的爸爸立遗嘱将房子由张三继承，但照顾张三爸爸的保姆阿姨具有居住权。而设立居住权的房屋不得进行出租。在居住权届满或居住权人死亡之前，居住权都不会消失。所以，租房者在租房时一定要把重点关注这一点，从2021年起，他们将不能租到设立居住权的房子。